ฟองสบู่?!

          

เมื่อ 2-3 ปีที่ผ่านมา มีการเปิดตัวของโครงการอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ  มากมายทั้งตามแนวรถไฟฟ้า  ย่านเศรษฐกิจที่สำคัญ  ย่านที่กำลังเกิดใหม่อย่าง New CBD (ตั้งแต่พระราม 9 รัชดา ห้วยขวาง สุทธิสาร) รวมถึงย่านที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์กำลัง "ปั้น" ให้เกิด  หลายคนจึงมีคำถามว่า “ฟองสบู่อสังหาฯ” จะเกิดขึ้นหรือยัง?

          ด้วยความอยากรู้จึงไปพูดคุยกับกูรูที่คร่ำวอดอยู่ในแวดวงอสังหาฯ

คนแรก นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย - คุณพรนริศ  ชวนไชยสิทธิ์

          คุณพรนริศ เป็นบุคคลที่ถูกเชิญให้ไปพูดและแสดงความคิดเห็นในฐานะที่เป็นนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย และเป็นผู้ที่ติดตามสถานการณ์อย่างใกล้ชิด  ทั้งด้วยหน้าที่การงานและตำแหน่งที่เป็นอยู่  เป็นบุคคลที่นักข่าวสายอสังหาริมทรัพย์ ทุกคนรู้จักกันเป็นอย่างดี  มีข้อมูลมาก คุยสนุก  เวลาขอสัมภาษณ์ก็มักจะมีของแถมเป็นข้อมูลเพิ่มเติมมาให้นักข่าวสายอสังหาริมทรัพย์ได้ไปทำการบ้านต่อยอดเสมอ  

          ด้วยความสนิทสนมและนับถือเป็นพี่น้องกันส่วนตัว  “คุณพรนริศ” ยังเขียนคำนิยมในพ็อกเก็ตบุ๊คเกี่ยวกับการลงทุนอสังหาฯ ให้จิ๊กทั้ง 2 เล่ม ได้แก่ ‘รวยด้วยอสังหาฯออนไลน์สไตล์จุ๊กจิ๊ก’  และ ‘จุ๊กจิ๊กคลิกอสังหา’ 

          คุณพรนริศย้อนความเล่าให้ฟังว่า

"ถ้าเปรียบเทียบกับปี 2540 ที่เกิดฟองสบู่อสังหาฯ กับตอนนี้ปี ’62 ยังถือว่าไกลกันมากในยุคนั้นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เปิดโครงการต่าง ๆ แล้วสามารถขายได้ไว  ขายได้หมด  เพราะธนาคารมีการเร่งปล่อยสินเชื่อ  ทำให้เมื่อมีลูกค้ามาขอกู้  ก็สามารถกู้ผ่านได้ง่ายเจ้าของโครงการจึงมีการขยายโครงการต่างๆ มากมาย  จนเกิดธุรกิจหลายอย่างทั้ง  การเก็งกำไรที่ดิน เก็งกำไรใบจอง  หรือการขอสินเชื่อที่เกินวงเงิน  พอสุดท้ายทุกอย่างมันอิ่มตัว  คนผ่อนบ้านไม่ไหว  บ้านขายไม่ออกธนาคารก็ระงับเชื่อแถมยังเรียกคืนเงินที่ขอกู้ไป  ประกอบกับการประกาศลอยค่าเงินบาทของไทยจนเป็นเหตุให้เกิด ‘ฟองสบู่’ ในที่สุด"

     “ปีนี้  2562 สิ่งที่เกิดขึ้นไม่เรียกว่า ฟองสบู่แต่เรียกว่า Oversupply (มีสินค้าที่รอการขายอยู่มาก) บางทำเลยังเป็นที่ต้องการของตลาดแต่บางทำเลมียูนิตเหลือขายเยอะ”

 

        ซึ่งสอดคล้องกับความเห็นของ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารฝ่ายปฏิบัติการ หรือ COO ของ Prop2morrow - คุณโอภาส  ถิรปัญญาเลิศ

         คุณโอภาส เป็นผู้บริหารของ Prop2morrow ซึ่งเป็นบริษัทที่ดูแลเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์  โดยอยู่ในเครือของ Stock2morrow   ที่คนในวงการหุ้นสนใจเกี่ยวกับการหาความรู้เรื่อง “หุ้น” และรู้จักกันเป็นอย่างดี

          “ตอนนี้ไม่เรียกว่า ฟองสบู่  เพียงแต่มียูนิตออกมาขายเยอะ  ซึ่งก็ถือเป็น ‘เรื่องปกติ’ อยู่แล้วที่ของขายจะต้องมีมากกว่าคนซื้อ บางทำเลเปิดตัวไม่กี่วันก็ขายหมด  แต่บางทำเลก็ทั้งลด – แลก – แจก - แถม  ยอดขายก็ยังอืด”

          ทั้ง 2 กูรู ยังให้ความเห็นอีกเรื่องที่ตรงกันว่าทำเลที่ยังมียูนิตเหลือขายมากสุด คือ เส้นรถไฟฟ้าสายสีม่วงและสีชมพู  เพราะมีการคำนวนจากเส้นทางรถไฟฟ้าที่คาดว่าจะมีคนใช้  แต่ในความเป็นจริงความสะดวกและค่าใช้จ่ายในการเดินทางด้วยรถไฟฟ้ายังไม่จูงใจพอที่คนจะย้ายจากถิ่นฐานเดิม  เพื่อมาซื้อที่อยู่อาศัยแถวนั้น  จึงทำให้มียูนิตเหลือขายอีกเยอะ

          เร็ว ๆ นี้จะมีการบังคับใช้มาตรการของธนาคารแห่งประเทศไทยโดยเริ่มตั้งแต่วันที่ 1 เม.ย 2562 เป็นต้นไป เกี่ยวกับเงื่อนไขของคนที่จะซื้อบ้านหลังที่ 2, 3 คือ การเพิ่มเงินดาวน์  ซึ่งเงื่อนไขนี้จะส่งผลกระทบอย่างมากต่อผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และ นักลงทุน

          อธิบายง่าย ๆ คือ

ผู้พัฒนาอสังหาฯ : จะขายบ้านได้น้อยลงเพราะจากเดิมลูกค้าไม่ต้องจ่ายเงินดาวน์ที่มากขึ้น ทำให้สามารถซื้อบ้านได้ในจำนวนเยอะ  แต่พอมาตรการจากแบงค์ชาติบังคับใช้  จะทำให้ความสามารถในการซื้อบ้านลดจำนวนลง  เพราะลูกค้ามีภาระจ่ายเงินดาวน์มากขึ้น


นักลงทุน : เมื่อมีภาระจ่ายเงินดาวน์มากขึ้นก็จะทำให้การตัดสินใจซื้อจำนวนบ้านหลายๆ หลัง ลดลง

          และนี้อาจจะเป็นปัจจัยที่ทำให้การดูดซับอสังหาฯ ในตลาดเป็นไปได้ช้ากว่าที่คาดการณ์ไว้  แต่สำหรับคนที่กำลังจะซื้อบ้านหลังแรก จะไม่ได้รับผลกระทบจากมาตรการนี้  แต่คอยจับตาให้ดีๆ เพราะจะมีทั้งการลด – แลก – แจก –แถม จากหลายๆ โครงการมาเพื่อระบายสต็อกและกระตุ้นกำลังซื้อ

         จังหวะนี้ล่ะค่ะ  หากเจอถูกใจ ก็เตรียม ช้อน ได้เลย  :)